Wenn Mietshäuser verkauft und in Eigentum umgewandelt werden, entstehen für Mieterinnen und Mieter neue rechtliche Fragen. Welche Regelungen gelten – und welche Rechte bestehen.
Vor fast einem Jahr erhielt Andrea Besuch in ihrer Düsseldorfer Wohnung. Das Mietshaus, in dem sie mit ihrem Mann lebt, war verkauft worden. Eine Vertreterin des neuen Eigentümers teilte ihr mit, dass ein Auszug gewünscht sei – möglichst bald, spätestens innerhalb von zwei Jahren.
Für Andrea, die aus Schutzgründen nur mit Vornamen genannt wird, war das ein Schock. “Wir haben unsere Miete immer pünktlich bezahlt, wir haben ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn, wir haben dieses Haus gepflegt wie unser Zuhause – und dann sitzt jemand an unserem Tisch und sagt, wir sollen gehen.”
Der neue Eigentümer ist eine GmbH. Geplant ist, die Wohnungen als Eigentum zu verkaufen. Sollte eine künftige Käuferin oder Käufer die Wohnung selbst nutzen wollen, kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen später Eigenbedarf geltend gemacht werden. Solche Situationen machen vielen Mieterinnen und Mieter zu schaffen – insbesondere in Ballungsräumen wie Düsseldorf.
Mehr Beratungen zu Eigenbedarfskündigungen
Bundesweite Statistiken zu Entmietung, Umwandlung oder Eigenbedarfskündigungen werden nicht gesondert erfasst. Beratungsstellen berichten jedoch von deutlich mehr Anfragen.
“Die Zahl der Beratungen wegen Eigenbedarfskündigungen ist in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen – je nach Region zwischen 30 und 50 Prozent”, sagt Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes. “Wir gehen davon aus, dass ungefähr die Hälfte der Beratungsfälle mutmaßlich vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen sind.” Auch vor Amtsgerichten wird häufiger über Eigenbedarf gestritten.
Eigentümer bestreiten Anstieg der Kündigungen
Eigentümerverbände bewerten die Entwicklung anders. “Die Zahl der Eigenbedarfskündigungen ist nicht gestiegen. Gestiegen ist die Zahl der juristischen Auseinandersetzungen über diese Kündigungen”, sagt Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland. Er verweist auf die Rechtsprechung.
Pauschalurteile seien ausgeschlossen. Jede Kündigung werde im Einzelfall geprüft, so Warnecke. “Und deswegen haben wir ein Höchstmaß an individueller Gerechtigkeit, woraus sich keinerlei Bedarf für eine stärkere Regulierung ergibt.” Die Einschätzungen gehen damit auseinander. Unstrittig ist jedoch: In Regionen mit knappem Wohnraum wächst die Unsicherheit.
ARD-Mitmachaktion #besserwohnen
Der angespannte Wohnungsmarkt verschärft Konflikte um Verkauf und Umwandlung. Nicht jede Umwandlung führt zu einer Eigenbedarfskündigung. Doch mit jedem Eigentümerwechsel entstehen neue Fragen. Entscheidend ist, dass Mieterinnen und Mieter ihre Rechte kennen – etwa Schutzfristen, Kündigungsfristen und Widerspruchsmöglichkeiten. Um Unsicherheiten einzuordnen und eigene Handlungsspielräume zu erkennen, gibt es die ARD-Mitmachaktion #besserwohnen. Hier erhalten Interessierte Information und Beratung. Mitmachen bei #besserwohnen ist noch bis zum 6. April möglich.
Schutzfristen nach Umwandlung in Eigentum
Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, gelten in vielen Städten sogenannte Sperrfristen. In Düsseldorf beträgt diese Schutzfrist acht Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in der Regel ausgeschlossen.
Andrea informierte sich nach dem Besuch der Eigentümervertretung über die Rechtslage. Gemeinsam mit Ehemann Wolfgang und Nachbarin Daniela recherchierte sie, suchte Beratung und tauschte sich mit anderen Betroffenen aus. “Sehr viele ziehen allein wegen dieser Ankündigung aus – aus Angst, ohne ihre Rechte zu kennen”, berichtet Andrea.
Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW mahnt, problematische Praktiken ernst zu nehmen. “Wo Mieterinnen und Mieter mit Blick mit dem Ziel einer ‘Entmietung’ unter Druck gesetzt, Leistungen bewusst eingeschränkt oder rechtliche Grauzonen ausgenutzt werden, ist das in keiner Weise akzeptabel”, sagt Andreas Schichel, Pressesprecher des Bundesverbandes. Sein Rat: Betroffene sollten sich frühzeitig beraten lassen.
Engagement nach dem Hausverkauf
Andrea beließ es nicht bei der eigenen Recherche. Gemeinsam mit anderen gründete sie den Instagram-Kanal “Zeit zu bleiben”. Dort informieren sie über Rechte bei Hausverkauf und Umwandlung, sprechen mit politischen Verantwortlichen und vernetzen Mieterinnen und Mieter.
Bei einer der ersten Mieterversammlungen erschienen rund 50 Menschen, einige aus über 30 Kilometern Entfernung. Der Austausch zeige, wie groß der Informationsbedarf sei, so Andrea.
Die Situation sei belastend, berichtet sie. Sie spricht von Schlaflosigkeit und anhaltender Anspannung. “Es vergeht kein Tag, an dem dieses Thema nicht da ist. Es ist wie ein Damoklesschwert über unserem Alltag.” Gleichzeitig betont sie, wie wichtig verlässliche Informationen seien. Wissen über Schutzfristen und rechtliche Möglichkeiten habe ihr wenigstens ein bisschen mehr an Sicherheit gegeben.
